自9月30日晚間，北京率先推出樓市調(diào)控新政后，各熱點(diǎn)城市也結(jié)合自身情況相繼拋出了量身定制的“重拳”。在如此強(qiáng)大的調(diào)控下，樓市發(fā)生了什么變化?房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭真的能被抑制嗎?房子到底該什么時(shí)候買(mǎi)?這些疑問(wèn)恐怕早已成為了樓市新政后，老百姓最為關(guān)心的問(wèn)題。

　　在中國(guó)，房?jī)r(jià)的波動(dòng)之所以如此備受關(guān)注，主要原因在于，中國(guó)的房子已不在是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的居住場(chǎng)所，它被給予的附加值太多太多，不少家庭在房子上的投入精力可以說(shuō)是“身家性命”。因此，房?jī)r(jià)的漲跌牽動(dòng)著每個(gè)人的心。

　　市場(chǎng)拐點(diǎn)與調(diào)控政策導(dǎo)向趨同

　　2016或成中國(guó)房地產(chǎn)歷史大頂

　　今年，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為了繼去年A股市場(chǎng)之后的又一大投資領(lǐng)域，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，截止樓市調(diào)控新政之前，北京、上海、深圳等一線城市新房?jī)r(jià)格同比漲幅高達(dá)30%以上。在二手房?jī)r(jià)格上，北京、上海分別上漲40.5%和37.4。面對(duì)如此火爆的形勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了一輪新的調(diào)控政策，那么這個(gè)已有些非理性的市場(chǎng)能乖乖聽(tīng)話嗎?

　　從過(guò)去的歷史來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)與調(diào)控政策具有較高的一致性，而調(diào)控政策呈現(xiàn)出以短期需求調(diào)控為主的特征：例如，2005年出臺(tái)一系列需求調(diào)控措施后(包括取消住房貸款利率優(yōu)惠政策、上調(diào)房貸首付比例等)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速有了明顯回落;房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008年、2012年的上行，以及最近一輪房?jī)r(jià)上漲(2014年底開(kāi)始)，也都和各部門(mén)放松對(duì)需求的管制有關(guān)。

　　從近日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)一線和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制，房?jī)r(jià)走勢(shì)趨穩(wěn)。

　　與9月比，一線和部分熱點(diǎn)二線城市10月上半月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)均有所降低。其中，深圳和成都10月上半月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下降，降幅分別為0.3%和0.1%;其他城市10月上半月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均明顯回落，回落幅度在1.0至3.8個(gè)百分點(diǎn)之間。

　　表一：15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市10月上半月于九月

　　新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)對(duì)比表

　　(數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局)

　　在新建商品住宅網(wǎng)簽成交量上，一線和部分熱點(diǎn)二線城市中，多數(shù)城市10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。具體來(lái)看，根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到10月29日，一線城市當(dāng)中的北京，全市新建商品住宅成交量為8800套，環(huán)比9月同期下降35.9%;成交均價(jià)為34798元/平方米，環(huán)比9月同期下降2.8%?？梢钥闯?，10月北京新房市場(chǎng)呈現(xiàn)出了量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。

　　除北京外，曾經(jīng)火爆一時(shí)的“四小龍”——南京、蘇州、廈門(mén)、合肥的商品住宅銷(xiāo)售量也出現(xiàn)全面下滑。數(shù)據(jù)顯示，9月南京商品住宅平均每日銷(xiāo)售449套，10月日均銷(xiāo)售量?jī)H為207套，環(huán)比下降54%;蘇州9月日均銷(xiāo)售量463套，10月為175套，環(huán)比下降62.2%;廈門(mén)9月日均銷(xiāo)售量22套，10月僅為7套，環(huán)比下降68.4%。

　　另外，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至10月30日，全國(guó)54個(gè)城市10月份以來(lái)合計(jì)簽約商品住宅270164套，這是最近3個(gè)月來(lái)第一次跌下3萬(wàn)套。相比9月份的數(shù)據(jù)跌幅為15%。

　　據(jù)近期公布的樓市數(shù)據(jù)顯示，雖然之前的熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了明顯降溫，但一些三四線城市并沒(méi)有受此影響。從星空地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示,截止10月31日晚,蚌埠市區(qū)10月共簽約備案普通商品房1756套,環(huán)比9月上漲27.9%，商品房簽約總面積約183630.77㎡,環(huán)比9月上漲約35.5%。

　　面對(duì)目前的樓市情況，不少業(yè)內(nèi)大佬對(duì)此也紛紛給出了自己的看法。方正宏觀任澤平也表示，國(guó)慶期間各熱點(diǎn)城市密集出臺(tái)調(diào)控措施，主要是落實(shí)中央精神。預(yù)計(jì)這次熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)能夠穩(wěn)住，如穩(wěn)不住調(diào)控措施再加碼，不然將被問(wèn)責(zé)。因此，判斷房地產(chǎn)小周期結(jié)束，這輪房?jī)r(jià)上漲接近尾聲。預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)可能橫盤(pán)消化，不太可能出現(xiàn)大起大落。

　　海通宏觀分析師姜超指出，2016年居民拼命貸款買(mǎi)房，月均房貸接近5000億，買(mǎi)房杠桿率也超過(guò)2倍、房貸/GDP已達(dá)8.6%，均接近或超過(guò)美國(guó)07年的歷史峰值，表明中國(guó)居民購(gòu)房或已將杠桿用到極限，2016年或是中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史大頂。

　　周期性上漲接近尾聲

　　房子真的不能買(mǎi)了嗎

　　面對(duì)調(diào)控重拳的襲來(lái)，樓市的投機(jī)夢(mèng)也許真的該醒醒啦，那么房子就真的不能買(mǎi)了嗎?其實(shí)，這還真的要由個(gè)人的具體情況來(lái)定。即使再嚴(yán)的調(diào)控政策，也擋不住人們生活在大都市里的剛性需求。如果你真的打算在某個(gè)大城市安家，那么還是要盡早考慮買(mǎi)房這件事(通脹在持續(xù)，房子具有一定的抗通脹功能)。如果你生活在三四線城市，在購(gòu)房時(shí)千萬(wàn)不要貪便宜，盡量挑選好的地段(不是熱門(mén)城市，升值空間本就有限，所以盡量挑選重點(diǎn)地段來(lái)保值)。

　　下面再來(lái)說(shuō)說(shuō)買(mǎi)房投資這個(gè)事，雖然本輪調(diào)控異常兇悍，但如果把投資時(shí)間拉長(zhǎng)，這只不過(guò)是一個(gè)短暫的“黑夜”。因此，投資者在這個(gè)時(shí)期要做好功課，等待曙光的來(lái)臨。據(jù)業(yè)內(nèi)專家分析，投資性購(gòu)房的區(qū)域最好是，直轄市、經(jīng)濟(jì)總量排名前20位的各省省會(huì)，計(jì)劃單列市，接壤北、上、深的城市。因?yàn)檫@些城市未來(lái)可能會(huì)進(jìn)一步成為人口的聚集地，而且地區(qū)經(jīng)濟(jì)的繁榮會(huì)吸引大量流動(dòng)資金的投資。

　　具體分析來(lái)看，目前，沒(méi)有出臺(tái)樓市新政，或者樓市新政比較溫柔的大城市，比如成都、石家莊等房?jī)r(jià)還在上漲。但專家指出，整體而言，全國(guó)樓市將逐漸趨冷，買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)入僵持階段。未來(lái)賣(mài)方將出現(xiàn)松動(dòng)，絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)陰跌。隨著價(jià)格走低，成交量會(huì)緩慢回升。如果政策不發(fā)生大的變化，價(jià)格松動(dòng)將在春節(jié)前后，成交顯著回升或在明年六七月份。但2017年全年的主流態(tài)勢(shì)是：上半年縮量陰跌，下半年成交回暖，全年房?jī)r(jià)基本橫盤(pán)。因此，有購(gòu)房意愿的人們，不如等上三四個(gè)月，待政策平和期之后再出手。

　　長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，未來(lái)10年，房地產(chǎn)仍是中國(guó)中產(chǎn)階層的主流資產(chǎn)，在有人口增量、級(jí)別較高的城市里，優(yōu)質(zhì)住宅仍會(huì)十分搶手，尤其在人民幣處于貶值通道中，更是易漲難跌。

　　然而，結(jié)合中國(guó)國(guó)情來(lái)看，中國(guó)的土地制度、城市模式都跟西方不同，城鎮(zhèn)化還在進(jìn)行中，加之金融市場(chǎng)信用不夠，所以房子的附加價(jià)值太多，這些價(jià)值很難在短期內(nèi)被剝離。而近期房地產(chǎn)所遭遇的調(diào)控，只是抑制其過(guò)快的上漲，并非一棒子打死。